De nombreuses personnes en quête de diversification de leur patrimoine choisissent l’option des sociétés civiles de paiement immobilier “SCPI”. En effet, il s’agit d’une réelle opportunité de placements puisque les rendements sont très attractifs. Toutefois, parmi les divers types de SCPI existants, nous allons nous intéresser de plus près aux SCPI de rendement qui est l’un des moyens les plus efficaces pour l’investissement dans l’immobilier sans locataires et savoir également comment choisir le mode le plus adapté.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Au sens de l’article L214-50 du code monétaire et financier, une SCPI “ société civile de placement immobilier ” est définie comme étant un support financier d’investissement avec pour seule mission l'acquisition ainsi que la gestion d’un parc immobilier.
Toutefois, il faut savoir que les SCPI de rendement, communément appelées "pierre-papier", peuvent apporter une réponse très efficace aux besoins des investisseurs qui sont à la recherche de rendements élevés ainsi qu’un potentiel d’appréciation du capital. En effet, ces SCPI ont pour principale vocation une distribution assez régulière des revenus pour les détenteurs de parts, et cela, sous forme d’acomptes sur les dividendes qui se font généralement de façon trimestrielle, quelques fois mensuelles ou encore semestrielles.
En effet, la pierre-papier se positionne comme étant une des solutions d’investissements les plus convoitées par les Français en répondant à divers objectifs offrant de surcroît le meilleur tandem rendement/risque.
Catégories des SCPI de rendement
Il est bien utile de préciser que le patrimoine des SCPI de rendement est essentiellement composé de bureaux qui sont loués à des sociétés ou encore des entrepôts ainsi que des locaux commerciaux. Cela dit, il est possible de procéder au classement des SCPI de rendement selon différentes catégories :
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Les SCPI diversifiées avec un patrimoine comportant des immeubles de plusieurs types tels que les commerces ou les bureaux et même les logements et d’autres encore ;
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Les SCPI de bureaux avec un patrimoine qui est composé essentiellement d'immeubles de bureaux ;
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Les SCPI de commerce sont un patrimoine essentiellement affecté aux murs de magasins ;
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Les SCPI européennes pour les patrimoines qui sont investis dans la majorité des cas en dehors de la France.
En outre, on retrouve des SCPI régionales pour le patrimoine investi se trouvant en grande majorité en dehors de Paris et sa région. Il y a également des SCPI spécialisées qui sont un patrimoine typé sur un ou plusieurs segments particuliers à l'exemple de l’immobilier de santé.
Rentabilité d’une SCPI de rendement
Il faut savoir que de nos jours, la rentabilité d’une SCPI est élevée avec un taux qui peut dépasser les 5 %. Toutefois, cette valeur reste incomplète puisque divers facteurs doivent être pris en considération et qui font augmenter la performance des SCPI de manière significative.
Calcul du rendement total d’une SPCI
La prise en compte de deux paramètres est essentielle pour l’estimation de l’apport annuel d’un investissement et qui sont : le rapport locatif ainsi que l’augmentation de la valeur des parts. En ce qui concerne le premier qui est le plus évident, il représente le rapport entre le loyer qui est versé par la SCPI et la part qui est détenue sur le prix unitaire d’achat pour une part.
Ce rapport locatif est généralement situé au environs de 5 % net pour les SCPI de rendement puisqu’il est plus faible pour la SCPI fiscal et de plus-value. Quant au second paramètre, à savoir l’augmentation de la valeur des parts, nous prenons un exemple pour une meilleure compréhension :
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L’achat des parts d’une SCPI est de 1 000 € avec un rendement affiché qui est de l’ordre de 5 % (ce qui signifie 50 €) ;
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Une année après, la SCPI ne va plus vendre ses parts à 1 000 €, mais plutôt à 1 100 € avec le même rapport locatif qui reste de 5 % (qui devient alors 55 €).
Le rapport locatif ainsi calculé est fait sur la base de la nouvelle valeur des parts, qui est de 1 100 €. Il n’est donc de l’ordre de 5 % que pour les personnes qui ont acheté les parts à ce prix alors que pour ceux qui ont acquis leurs parts à 1 000 €, le loyer qui est de 55 € par part représente alors un rendement de 5,5 % et non pas 5 %.
De cette manière, sur les 10 années passées, l’augmentation moyenne de la valeur des parts était de 4,5 % et en prenant tout en compte, le rendement moyen annuel des SCPI sur ces dernières 10 années était d'environ 10 % net annuellement. Il est donc clair que l’investissement en SCPI offre une multitude d'avantages, mais en restant attentif au choix des SCPI élues surtout qu’il est possible de faire le tri parmi 162 SCPI existantes sur le marché en tenant compte de certains critères pour ne pas regretter la sélection comme : le rendement, la stabilité dans le temps, la capitalisation, la maison de gestion ainsi que l’actionnariat et d’autres encore.