Une SCPI est une sorte de placement qui se présente sous la forme d'une société investie dans le domaine de l'immobilier avec une structure de placement collectif. Nous vous dévoilons dans la suite de ce sujet les questions qu'on peut se poser à propos d'une SCPI nommée Novapierre Allemagne et nous vous livrons notre avis sur ses caractéristiques et ses possibilités.
Origine de la SCPI Novapierre Allemagne et son évolution
A la base, la SCPI Novapierre Allemagne est fondée en 2013 par un groupe du nom de Paref Gestion dans le but de lancer sa commercialisation environ 1 an après. En dépit du fait qu'elle est relativement jeune, et ce, surtout pour une société du genre, elle affiche des ressources et des résultats au-dessus de la moyenne lorsqu'on l'analyse.
En effet, en investissant en grande partie dans le secteur de l'immobilier commercial, cette dernière va déboucher sur une capitalisation de 164 millions de dollars.
En tout, sur les murs de magasins et autres commerces où elle fera ses placements, elle aura capitalisé sur plus de 600 000 parts. Ayant une activité qui se situe intégralement en Allemagne comme son nom le laisse présager, elle arrivera également à créer des relations avec d'autres sociétés comme une certaine filiale de la Internos Global Investors.
Méthode de souscription
Ayant achevé son capital de statut, la SCPI Novapierre Allemagne a fermé ses souscriptions, mais le groupe a tout de même décidé de continuer son avancement en ouvrant une nouvelle version. Cette dernière va se spécialiser dans le même type d'investissement et de capitaux que la société originale avec une stratégie qui repose principalement sur la distribution de dividendes aux différents associés de la boîte.
Le tarif de souscription se fera cette fois-ci à 250 € avec un palier minimal de 10 parts pour les nouveaux investisseurs.
Intérêt premier de la SCPI
Même si le TRI de la société n'a pas encore pu être calculé, celle-ci peut encore offrir quelques atouts. Le plus important étant celui de la fiscalité plus avantageuse dans sa région d'activité. On notera dans ce registre que les revenus de la SCPI seront exonérés d'impôts étant donné que ces derniers vont se baser sur la fiscalité locale qui prévoit un ratio de 15,8 %. Cette spécificité est réalisée sur les reversements locatifs effectués outre-Rhin notamment grâce à une convention qui permet de faciliter les relations franco-allemandes.
Retour sur la fiscalité des SCPI en Allemagne
Comme précisé plus haut, les gains locatifs et toutes les plus values qui ont une origine allemande seront potentiellement exonérés sur les impositions françaises. Ceci fonctionne en prélevant le taux d'impôts du moment en Allemagne pour ensuite le retirer de la source de mise en place des revenus ce qui reviendra à dire qu'ils seront nets d'impôts.
Notez tout de même que la fiscalité relative aux parts de la SCPI détenues par les associés dépendra en grande partie de leur situation individuelle. Pour revenir sur la convention qui a permis cela, on pourra préciser que celle-ci a été modifiée en 2016 pour convenir aux changements apparus sur les structures des SCPI depuis 1959.
Ajoutons également que les mêmes particularités de gestion sont appliquées sur l'activité de la SCPI Novapierre Allemagne 2.
Les chiffres publics annoncés
Dans le cadre de l'étude des spécificités de la société Novapierre Allemagne, on notera un certain nombre de chiffres affichés par la SCPI concernant plusieurs points importants dans le secteur comme :
- La commission de souscription.
- Le taux d'occupation financier.
- La répartition Géographique.
En ce qui concerne le premier point, on arrive à 12 % TTC, le deuxième sera de 97,4 % et quant au troisième, il sera intégralement établi en Allemagne. On pourra également citer le minimum de souscription originel qui est de 30 parts ainsi que l'apport des parts en question qui se fera le premier jour du 5ème mois.
Performances de la SCPI
Outre des imprécisions et quelques détails comme l'impossibilité de calcul du TRI de la boîte, les performances générales de la SCPI restent plutôt correctes. On notera par exemple des frais de souscription qui ont augmenté de 25 € à partir de 2014 ce qui montre que la société évolue à priori dans le bon sens. On retiendra aussi le dividende annuel pour chacun des associés qui est passé de 5 € à 12 € en l'espace de 2 ans. Son taux d'occupation étant de plus au-delà de 97 % démontre une volonté d'évolution.
Notre avis sur la stratégie employée par la SCPI Novapierre Allemagne
La SCPI Novapierre Allemagne investit quasi exclusivement dans des actifs commerciaux, et ce, presque toujours sur le territoire allemand. Elle peut également prévoir des placements dans d'autres pays européens tant que ces derniers proposent des rendements plus ou moins proches de ceux pratiqués en Allemagne à l'image de la France.
Il va aussi s'agir de partir en priorité sur les actifs à revenus directs pour convenir avec la stratégie de gestion présentée par la société. Précisons de plus que l'entreprise dispose d'un capital variable ce qui, en gros, lui permet de proposer à n'importe quel moment de nouvelles parts dans la société ou bien directement en racheter notamment pour laisser un des associés en sortir.
Que peut apporter la SCPI Novapierre Allemagne au final ?
Avec un capital statuaire maximisé qui va par conséquent fermer les possibilités de rejoindre la SCPI comme associé et l'ouverture d'une nouvelle société, la boîte semble bien se porter. Sa rigueur au niveau de la gestion des capitaux lui a notamment permis de passer le cap des 46 % de hausse en 2016. On peut également ajouter à cela la fiscalité allemande, particulièrement, favorable au style d'activité de la SCPI ainsi que les bons partenariats que l'entreprise a su bâtir au fil des années.
En conclusion, malgré quelques manquements sur des aspects plus ou moins secondaires comme le calcul du TRI, la SCPI Novapierre Allemagne semble avoir compris les principaux aspects du domaine de la SCPI et fait sa place.