Une SCPI (Société civile de placement immobilier) confère la possibilité d’achat et de gestion d’un portefeuille immobilier locatif à partir d’un investissement collectif. Mais ce placement n’est pas dénué d’inconvénients et de risques. Nous faisons le point sur cette manière d’investir à travers ces quelques lignes.
Qu'est ce qu'une SCPI ?
La SCPI est née dans les années 1960. Son principe a pour intérêt premier de permettre aux particuliers d’accéder au marché immobilier. Il s’agit d’un portefeuille de placement collectif amassant les participations des investisseurs particuliers pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. En échange, ils bénéficient de parts sociales.
Ce qui différencie la SCPI des actions c’est le fait que ses parts sociales ne sont pas cotées en Bourse. En fait, elle fait partie des OPC (Organismes de placements collectifs). Pour créer une SCPI, il faut se munir d’un capital social minimum de 760 000 euros. Ces sociétés ont pour but d'investir dans un patrimoine immobilier locatif et de le gérer.
De ce fait, elles n’ont pas le droit de pratiquer une activité de marchand de biens ni de s’adonner à la promotion immobilière. Notez que souscrire à des parts sociales d’une SCPI est possible sur le net (comme beaucoup de choses, nous diriez-vous !).
Comment fonctionne une SCPI ?
Les SCPI exercent sous le contrôle de l’AMF dans plusieurs domaines différents tels que l’immobilier résidentiel et l’immobilier commercial. Elles peuvent, entre autres, acquérir et prendre en charge :
- Des immeubles neufs ou pas ;
- Des parts de sociétés à caractère immobilier, non cotées et dont le statut est le même que celui d’une SCPI
Lorsqu’elles perçoivent les plus-values, les SCPI en déduisent les frais convenus et en versent une partie aux investisseurs. La loi divise les SCPI en deux groupes distincts. Nous les détaillons donc juste ici.
Les SCPI à capital fixe
En se soumettant à un certain nombre de règles, l’investisseur a la possibilité d’acheter ou de vendre ses parts sociales quand il y a une émission ou une augmentation de capital. Entre autres conditions, notons alors que cette dernière doit être relative à un placement dans la pierre avec un taux de 75 %. Aussi, les nouvelles parts ne doivent pas être vendues à un prix supérieur à celle des anciennes. Celles-ci se trouvant sur le marché secondaire.
Les SCPI à capital variable
Dans ce cas, vous pourriez acheter ou vendre des parts quand bon vous semble. Leurs prix sont déterminés par la SCPI en se référant au marché de son patrimoine. Ce principe a pour avantage de vous éviter de partir à la recherche d’un repreneur. En effet, ce service (non gratuit) est pris en charge par la SCPI.
Les avantages et les inconvénients d’une SCPI
Comme tout type d’investissement, le principe de la SCPI présente des atouts, mais aussi des inconvénients, d'où l'importance de noter les pour et les contre de cette possibilité avant de vous y lancer. Car si des amis vous en font des louanges, il est possible que certains aspects ne vous conviennent guère.
Les avantages d’une SCPI
Il faut savoir, en premier lieu, qu’il est possible d’acquérir une part dans une SCPI à partir de 150 euros (ce qui est franchement très abordable !). Nous tenons donc là le premier avantage d’une SCPI qui vous permet de faire un placement immobilier avec un budget bien plus réduit que celui qu’il vous faudra lors d’un investissement direct.
Autre atout : le prix d’une souscription à une part sociale d’une SCPI se calcule en divisant la valeur nette du patrimoine de cette dernière par le nombre de parts émises sur le marché. De plus, si vous choisissez ce type de placements, vous serez débarrassé de toute gestion relative au patrimoine immobilier. Par ailleurs, sachez qu’il s’agit de véhicules d’épargne dont la rentabilité est très bonne par rapport au risque qu’ils engendrent et qui est qualifiée de modéré.
Les inconvénients d’une SCPI
Comme rien n’est parfait dans ce monde, les SCPI présentent quelques désavantages. Les principaux concernent, en fait, les frais qui sont importants et qui peuvent être regroupés dans trois catégories :
- Les frais de souscription ;
- Les frais de gestion ;
- Les frais de cession.
Le premier type de frais imposés par les SCPI aux souscripteurs est relatif à la rémunération de la société de gestion. Il est fixé à partir du prix de la part sociale et ajouté au prix de cette dernière. Son taux se situe généralement entre 5 et 12 %. Les frais de gestion, quant à eux, varient entre 8 et 10 % des revenus (dont les loyers) de la SCPI en question.
Enfin, les frais de cession sont déduits quand il est question d’une vente. Ils servent à rémunérer la SCPI pour les services de cession qu’elle dispense et peuvent être augmentés avec des droits d’enregistrement.