La SCI (Société Civile Immobilière), ainsi que la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont quelques points communs, comme le fait de permettre un investissement immobilier. Attention toutefois, puisqu'elles présentent des objectifs bien distincts ! Nous mettons notamment à travers cet article en lumière les différences et les spécificités de chacune d'entre elles que nous vous invitons à découvrir plus en détail ci-dessous. Bonne lecture !
Qu'est-ce que la SCI ?
La SCI, ou Société Civile Immobilière peut être détenue par une, voire plusieurs personnes, sous forme de parts ou pas, et ce, dans le but d'acheter un bien dans l'immobilier. Lorsqu'on parle de bien(s), il peut s'agir des suivants :
- Maisons et appartements.
- Bureaux.
- Locaux commerciaux ou industriels.
Il est fréquent que les associés d'une SCI soient membres d'une même famille puisqu'il est justement possible d'optimiser les frais de succession en optant pour ce mode de fonctionnement. Les parts seront donc proportionnelles à la participation d'une personne au sein de la société, et donc pas forcément égale. Pour ce qui est de la revente, cette dernière ne peut avoir lieu qu'en assurant l'accord de tous les associés.
Avantages et inconvénients de la SCI
Gérer plus facilement le patrimoine, c'est principalement l'avantage le plus recherché par les investisseurs lorsqu'ils optent pour la SCI puisqu'il s'agit d'un outil idéal permettant notamment de céder les parts à la place de céder l'immeuble, ce qui revient moins cher. La SCI vous permet également de rassembler les capitaux et de partager les charges.
Toutefois, les démarches sont complexes et nécessitent d'accomplir de nombreuses tâches comme la rédaction des statuts et la publication d'une annonce légale.
Se familiariser avec la SCPI
La SCPI, soit Société Civile de Placement Immobilier est plus un produit de placement qui repose sur un modèle de fonctionnement plus simple. En effet, l'investisseur pourra effectuer un ensemble d'actions comme le fait de passer par le crédit, l'utilisation des liquidités qui sont mises à sa disposition, réaliser son investissement via un démembrement de propriété, etc.
Deux sociétés civiles sont proposées pour le placement immobilier, une première à capital fixe, et une seconde avec un capital variable. Notez bien également que contrairement à la SCI, la SCPI investit plutôt dans les biens commerciaux tels que les bureaux, les entrepôts, et enfin les commerces en tout genre.
Avantages et inconvénients de la SCPI
Pour terminer cette partie, nous allons introduire les différents points faibles et points forts de la SCPI. En ce qui concerne les avantages, les plus connus sont la rentabilité, la flexibilité, ou encore la mutualisation du risque locatif qui permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine et d'assurer à la fois la stabilité et la sécurité.
De plus, aucun frais de notaire n'est à prévoir, et il vous est même possible d'acquérir pas moins de 5 000 des parts. Malheureusement, vous ne serez pas à l'abri de la perte en capital, avec des valeurs de parts qui dépendent aussi bien de la gestion de vos biens que des fluctuations du marché immobilier. De ce fait, revendre vos parts peut s'avérer être une tâche plutôt difficile !
Fonctionnement de la fiscalité de la SCI et de la SCPI
Encore une fois, nous sommes sur une certaine divergence entre SCI et SCPI lorsqu'il s'agit de fiscalité même si les deux sociétés permettent de bénéficier d'une fiscalité qui est plutôt intéressante. La SCI, par exemple, est soumise aux impôts sur le revenu, même s'il vous est possible de basculer vers d'autres options comme l'impôt sur les sociétés pour optimiser votre fiscalité, mais où il vous faudra néanmoins respecter des obligations beaucoup plus strictes.
Pour la SCI en tout cas, les associés doivent se charger eux-mêmes des déclarations de revenus, alors que dans le cas de la SCPI, l'investisseur (en tant que personne physique) pourra bénéficier aussi bien d'avantages fiscaux que de certains dispositifs pour réduire ses impôts avec une soumission aux revenus fonciers.
Investir en SCPI via une SCI ?
La question que beaucoup d'investisseurs se posent et à laquelle nous allons sans plus tarder répondre ! La SCI est autorisée à acquérir des parts en SCPI, une démarche qui vous permet de combiner les deux avantages et qui est intéressante sur le plan fiscal. A cet effet, il vous faudra commencer par créer votre SCI avant de créer par la suite le portefeuille de parts SCPI géré via votre société.
Les épargnants pourront ensuite décider d'investir via la SCI de la SCPI accessible à travers une unité de compte et qui leur permettra de diversifier les placements immobiliers et ainsi avoir l'avantage d'une bonne fiscalité et liquidité et se constituer à long terme un patrimoine diversifié !
Qu'est ce qui dissocie une SCI d'une SCPI ?
Après avoir parlé brièvement de la connexion qu'il peut y avoir entre la SCI et la SCPI, et après vous avoir également présenté les avantages et les inconvénients de chacune, sachez que les associés de la SCI comme de la SCPI possèdent la portion d'un ou de plusieurs biens. Si la SCI est surtout là pour la gestion du patrimoine, en assurant son maintien et sa transmission dans la famille, la SCPI est plus un outil d'investissement avec des avantages comme la gestion confiée à un personnel (vous aurez donc l'esprit tranquille), la sécurité de l'investissement, etc.
Pour revenir à la SCI, sachez que la transmission du patrimoine dans la famille se fait via le pacte d'associés (mentionné plus haut), avec une responsabilité de chaque associé limitée à son investissement. Notez bien que pour la SCI, comme pour la SCPI, les associés devront être au minimum deux, avec les formes juridiques qui permettent quelle que soit la société pour laquelle vous optez, d'investir de façon directe dans l'immobilier locatif.
Vous constaterez donc que malgré quelques similitudes, SCI et SCPI sont deux concepts différents puisque la SCI demande, d'une part, nettement plus de gestion et constitue un outil axé sur le patrimoine. La SCPI est, d'une autre part, on peut l'affirmer, un pur produit pour le placement afin de pouvoir se créer un revenu complémentaire, voire un capital.
Quel que soit votre choix final en tout cas, n'hésitez pas à vous fier à un spécialiste qui pourra vous prodiguer davantage de conseils.