Pour de nombreux particuliers, un des placements les plus sûrs reste l’investissement dans l’immobilier et notamment dans l’immeuble de rapport. Il s’agit d’une excellente opportunité en termes de rendement locatif, mais il ne faut pas oublier de prendre en compte le paramètre de la fiscalité immobilière pour tirer les meilleurs bénéfices.
C’est ce que nous allons voir en détail pour une meilleure compréhension de la fiscalité derrière un investissement dans un immeuble à loyer.
Avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport
Il est évident qu’en matière d’investissement immobilier locatif, acheter un immeuble de rapport est incontestablement une des opérations les plus avantageuses et les plus rentables comparativement aux achats séparés puisque la location des appartements apporte de l’argent de manière régulière.
En effet, de nombreux bénéfices et avantages découlent lorsque l’investisseur choisit de placer son capital dans des hôtels de rapport comme :
- La fructification de l’investissement de façon très importante et rapidement ;
- La possibilité de mieux négocier le prix de l’achat avec le vendeur, puisque l’achat est fait en gros ;
- La génération d’un rendement locatif qui est plus élevé en louant les appartements au prix du marché même si l’achat s‘est fait à des prix moins chers ;
- Une liberté plus importante puisqu’il n’y a pas les contraintes de la copropriété ;
- La répartition des risques sur plusieurs lots ;
- La gestion locative est beaucoup plus efficace puisque les locataires se trouvent au même endroit.
Régimes fiscaux et investissement dans un immeuble de rapport
Le paramètre de la fiscalité est important lors de l’investissement dans l’achat d’un immeuble à loyer. En effet, il est essentiel de tenir compte de ce point pour que l’investissement soit des plus rentables. De plus, en décidant d’acquérir un hôtel de rapport, il faut penser également à la revente. Il faut donc savoir qu’il existe divers régimes de montage, à savoir :
- Un régime foncier classique qui est bien souvent lourd d’imposition en coûtant plus cher à l’investisseur avec ses taxes importantes ;
- Un régime meublé BIC qui est plus avantageux fiscalement parlant, mais qui demeure lourdement taxé ;
- Il y a également le Holding ou bien la SCI à l’IS qui est l’une des options les plus privilégiées par les investisseurs permettant un essor du capital en limitant les impacts fonciers personnels.
Toutefois, pour le dernier point cité qui est le plus plébiscité, l’investisseur ne va pas toucher des revenus de façon instantanée, mais peut faire le choix d’en bénéficier lorsqu’il le souhaite et s’il en a besoin. De plus, il peut décider de réinjecter les bénéfices dans d’autres biens immobiliers.
Facture fiscale derrière l’investissement dans un immeuble de rapport
Les investisseurs qui décident de faire des placements dans des hôtels de rapport pensent aux règles de fiscalité pour les différents types de biens à louer qui s’appliquent systématiquement sur les investissements.
Pour cela, il est nécessaire de garder en tête ce qui suit pour tirer les meilleurs profits sur le placement effectué comme par exemple faire le bon choix entre les différentes options possibles pour pendre la plus avantageuse fiscalement parlant et cela peut nécessiter le recours à un expert-comptable pour une bonne étude du projet. Cette façon de procéder va permettre de prendre connaissance des avantages et des inconvénients de chacune des possibilités pour prendre la bonne décision par la suite selon les objectifs fixés par chaque investisseur.
Additivement à cela, le secteur géographique du placement à lui aussi son importance d’où la nécessité de bien déterminer les meilleures options pour la mise en location où une fiscalité du LMNP par exemple est plus avantageuse actuellement qu’une simple location. Aussi, suite au calcul des loyers à percevoir ainsi que les charges et les divers frais, il faut une bonne estimation des impôts sur les revenus fonciers.
En somme, selon les divers montages et les types de location, de nombreux scénarios sont à étudier et il faut tenir compte de tous les paramètres pour ne pas risquer de faire de mauvais placements.
Comparaison entre deux régimes répandus
Bien souvent, les investisseurs choisissent le régime réel pour la réduction de leurs impositions en comptant les déductions de charges et des amortissements. Ils optent également pour l’imposition à l’IS et cela en achetant via une société. Cela dit, bien que ces deux régimes présentent, fiscalement parlant, des points communs, ils ne s’adressent pas pour autant aux mêmes profils d’investisseurs.
En effet, ceux misant sur le régime de l’IS pour la fiscalisation d’un hôtel de rapport le font pour pouvoir profiter des déductions de charges ainsi que des amortissements, et ce, sans la pratique de la location meublée qui peut être un avantage pour eux puisque celle-ci présente quelques inconvénients tels que le taux de rotation qui est plus important pour les locataires ou encore la détérioration possible des logements ainsi que le travail d’installation et d’autres encore.
De plus, les avantages de la constitution d’une société ne s’arrêtent pas là puisque ce régime va permettre la transmission du patrimoine aux enfants ainsi qu’aux proches de manière plus facile. Une SCi est une société dont les parts se cèdent plus facilement qu’un immeuble dans son intégralité. Et c’est pour cela que ce point important doit être pris en considération lors du choix de la fiscalité d’un immeuble à loyers.
Toutefois, la rentabilité locative est beaucoup plus élevée avec un immeuble de rapport qui est meublé et l’achat d’un bien en tant que loueur de meubles intéresse davantage les investisseurs qui souhaitent plus de liquidité en plus de revenus complémentaires. Par ailleurs, ce régime présente un autre atout qui est celui de permettre une disposition plus facile des revenus locatifs ou de palper le cash-flow en comparaison aux propriétaires d’une SCo qui, doivent verser des dividendes ce qui signifie payer des impôts supplémentaires.
En outre, il faut garder en tête qu’à l’occasion d’une revente, les personnes qui ont fait des placements sous le statut de LMNP ne vont pas subir d’impôts sur la plus-value majorée, et cela, sur le prix des amortissements qui est réservé à ceux de la SCi.
Comment faire une comparaison d’assurance prêt immobilier pour un investissement dans un immeuble de rapport ?
Pour tout investissement immobilier, l’on a souvent recours à un crédit immobilier. Pour tout investisseur qui souhaite obtenir facilement un prêt auprès d’un établissement bancaire, il faut souscrire à une assurance prêt immobilier. Il existe de nombreux organismes qui accordent ce type de contrat. Cependant, les offres et les tarifs varient d’une structure à une autre. Pour cette raison, il va falloir bien comparer les offres d’assurances pour économiser sur son plan de financement. Le choix d’une compagnie d’assurance se fait en se basant sur plusieurs critères notamment :
- Les différentes garanties incluses dans le contrat : il existe des garanties obligatoires comme l’assurance décès (en cas de décès de l’emprunteur, son assureur versera une partie ou la totalité de ses mensualités, selon les termes du contrat.) et l’assurance invalidité (elle couvre l’emprunteur en cas d’invalidité qui l’empêche de travailler.), et il existe également des garanties optionnelles dont le choix dépend de l’assuré. Parmi ces dernières, on compte la garantie perte d’emploi, l’option prévoyance…
- Les délais de franchise et les délais de carence
- Les frais de dossier
- Les exclusions de garantie : ces dernières concernent généralement l’exercice d’un emploi à risque, la pratique d’un sport dangereux, les maladies chroniques, un licenciement pour faute lourde, une démission, un décès ou une maladie liés à l’alcoolisme ou au tabagisme. Ces éléments permettent d’établir le profil de l’assurance, sachant que plus le taux de risque augmente, plus le prix des primes augmente.
- Le taux annuel effectif d’assurance
Après avoir obtenu différentes informations sur ces compagnies d’assurance, l’emprunteur pourra choisir le contrat le moins coûteux qui correspond à ses besoins et à ses attentes. Pour une comparaison plus rapide et sûre, il existe des comparateurs d’assurance prêt immobilier en ligne, très facile à utiliser.