Investir dans un immeuble locatif est sans aucun doute un des plans qui peut vous rapporter beaucoup d’argent. L’achat d’un immeuble de rapport à titre personnel est avantageux. Cela dit, vous avez également la possibilité de l’acheter en SCI.
Créer une SCI pour investir dans un immeuble de rapport interpose une société entre l’immobilier et vous même, vous devenez associé avec la société civile immobilière qui sera la propriétaire de l’immeuble de rapport. Dans cet article, nous rendons un rapport de tout ce qu’il faut savoir sur l’utilité et les avantages de créer une SCI pour investir dans un immeuble de rapport.
Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) signifie la détention des biens immobiliers quand vous projetez de posséder ces actifs en partenariat, c’est-à-dire pas moins de deux personnes. Généralement, la SCI offre la possibilité que les biens immobiliers soient partagés par l’ensemble des membres de votre famille.
Notamment, dans le cas où vous envisagez de léguer vos biens immobiliers à vos enfants, donc vous pouvez créer une SCI entre vous et eux, dans laquelle ils possèdent des parts plus au moins égales.
Durant la création de la SCI, chaque membre du partenariat doit verser à la société un certain montant, à cet effet, chacun possède des parts sociales de valeurs identiques que son apport. Ce dernier, n’a aucune condition ou limite d’apport.
Une SCI offre les avantages suivants :
- Léguer ses biens,
- protéger son associé en cas de décès,
- éviter d’éventuelles mésententes entre héritiers,
- un bon placement à des frais abordables.
Quels sont les inconvénients de créer une SCI ?
La création d’une SCI présente également des inconvénients, on vous en cite 3, qui sont les suivants :
- La difficulté de prélever de l’argent sans échapper aux impôts : le prélèvement de fonds à partir des bénéfices de votre société qu’on appelle « sortir des dividendes ». Ces derniers n’échappent pas aux impôts. Il vous faut régler la “flat tax” de 30 % ou si vous préférez 17,2 % de prélèvements sociaux + TMI (après abattement de 40 %).
- Une pénalisante imposition sur la plus-value : après une période de l’exploitation du bien, une imposition sur la plus-value. Dans le cas d’une SCI , on calcule la plus-value avec la valeur nette comptable. Il vous est obligé de calculer votre prix d’achat de tous les amortissements effectués sur votre bien, ce qui peut vous amener à des taxes élevées.
- L’obligation de tenir une comptabilité annuelle : il vous sera nécessaire d’employer un expert-comptable pour établir les états annuels. Ce qui va vous coûter dans les 500 à 750€; HT par an.
La SCI, une fiscalité avantageuse avec ou sans travaux ?
Effectuer des travaux est sans nul doute une alternative fiscalement très favorable. Cependant, il serait regrettable d’ignorer un immeuble de rapport à bonne rentabilité car il n’y a pas de travaux à effectuer.
Vous pouvez aussi par choix, prendre la décision de ne pas acheter avec travaux. En ce qui concerne les investissements sans travaux en location nue, la création d’une SCI est une solution fiscalement attractive.
La SCI est largement plus avantageuse qu’un achat en nom propre qui est soumis aux déficits fonciers. Vous allez, effectivement, prendre en charge un grand nombre de coûts ainsi que les amortissements effectués sur votre bien.
Pour conclure, malgré qu’aucun régime fiscal n’est parfait, la SCI est très profitable pour les investisseurs qui:
- Veulent amenuiser la fiscalité sur la période de l’exploitation du bien,
- veulent utiliser leur cash-flow dans le but d’investir,
- veulent préparer l’héritage de leur bien.